Responsabilità del debitore per inadempimento della prestazione.

La diffusione del virus COVID-19, oltre ad un’emergenza di carattere sanitario sta provocando – e provocherà – anche un’emergenza di carattere economico dovuta in parte alle misure di contenimento approvate dal governo al fine di contenere l’espandersi della pandemia.
Più in particolare ci soffermeremo sulla condizione degli esercizi commerciali che, in conseguenza del “lockdown” vigente dal 12 marzo scorso (DPCM del 11.03.2020), hanno dovuto chiudere l’attività.
Per tali imprese quindi se da un l’atto c’è stato l’obbligo di chiusura totale, dall’altro, permane però l’obbligo di rispettare tutti i pagamenti che la conduzione dell’impresa impone, tra i quali l’eventuale canone di locazione dei locali dove l’impresa è esercitata.

Vediamo allora se c’è la possibilità per questi soggetti, in base ai principi generali di diritto, di trovare una soluzione che gli permetta di alleviare le conseguenze negative di tale situazione.

I PRINCIPI DI DIRITTO
Sono due i principi di diritto che il debitore potrebbe invocare al fine di far venir meno l’obbligo del pagamento canone, o quantomeno ottenere una sua diminuzione, in costanza delle attuali misure che impongono la chiusura totale: l’impossibilità sopravvenuta della prestazione (art. 1256 c.c.) o l’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione (art. 1467 c.c.).
Al fine di poter validamente eccepire l’impossibilità sopravvenuta della prestazione dovranno sussistere i seguenti requisiti: i) l’esecuzione della prestazione è diventata impossibile; ii) l’impossibilità è successiva al momento in cui è nato il rapporto obbligatorio ; iii) l’impossibilità non è imputabile al debitore.
Al verificarsi di tutti gli eventi sopra indicati potrà conseguire l’estinzione dell’obbligazione il cui adempimento è diventato impossibile.
Per invocare invece l’eccessiva onerosità della prestazione dovranno necessariamente sussistere le seguenti circostanze: i) Il contratto deve essere a esecuzione continuata o periodica, o a esecuzione differita; ii) una delle due prestazioni deve essere divenuta eccessivamente onerosa rispetto all’altra; iii) l’eccessiva onerosità deve dipendere da eventi straordinari e irripetibili.
In caso di eccessiva onerosità della situazione la conseguenza è la risoluzione del contratto, o, in alternativa, la riconduzione – in accordo con la controparte – della prestazioni divenuta eccessivamente onerosa a condizioni più eque.

I CASI CONCRETI
Ma come possono essere applicati i principi sopra esposti alle varie casistiche verificatesi in concreto?

Per quanto concerne l’impossibilità sopravvenuta della prestazione, mentre non presentano grossi problemi il secondo (impossibilità successiva al contratto) e terzo (impossibilità non imputabile al debitore) requisito sopra indicato, certamente più critica appare l’applicazione del primo requisito (l’effettiva impossibilità della prestazione).
In verità a ben vedere si potrebbe ritenere che la prestazione non è affatto divenuta impossibile poiché, da un lato, il locatore ha effettivamente assolto alla propria obbligazione principale, ovvero mettere a disposizione un locale idoneo all’esercizio dell’attività commerciale del conduttore, e dall’altro lato, il conduttore ha comunque mantenuto la disponibilità esclusiva dell’immobile locato.
Ciò che è infatti avvenuto è che il conduttore non ne ha potuto godere in conseguenza delle misure di contenimento poste in essere dal governo per fronteggiare la pandemia.
Ecco allora che tale aspetto potrebbe costituire un ostacolo all’applicazione del principio di diritto stabilito dall’art. 1256 c.c.

Relativamente invece all’eccessiva onerosità della prestazione l’attenzione deve essere incentrata sul secondo dei requisiti sopra elencati, ovvero che una delle due prestazioni (quella del conduttore) è divenuta eccessivamente onerosa rispetto all’altra in conseguenza delle misure di contenimento della pandemia adottate dal governo.
In pratica il conduttore dovrà dare la prova che  la straordinaria situazione di emergenza venutasi a creare, e la conseguente chiusura forzata dell’attività, ha determinato uno stato di carenza di liquidità – non sanabile con l’accesso al credito bancario – tale da rendere eccessivamente onerosa la propria obbligazione consistente nel pagamento del canone di locazione.
In entrambe le ipotesi sopra accennate in caso di esito positivo per il conduttore la conseguenza sarà quella di poter ottenere la risoluzione del vincolo contrattuale.
Solo in caso di eccessiva onerosità sopravventa, in alternativa alla risoluzione del contratto, è possibile – qualora il locatore lo ritenga per se conveniente –  modificare in modo più equo le condizioni dell’accordo “salvando” quindi la sorte del contratto, che proseguirà con le nuove regole pattuite dalle parti.    

BONUS AFFITTI (ART. 65 D.L. n. 18/2020 c.d. “Decreto Cura Italia”)
Seppur completamente distinto dall’oggetto del presente commento si ritiene meriti un cenno anche il c.d. “bonus affitti”, stabilito dall’art. 65 del D.L. n. 18/2020 (c.d. “Decreto Cura Italia”), a mente del quale “ai   soggetti   esercenti   attivita’   d’impresa   e’ riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura  del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1“Con tale norma quindi il governo ha inteso agevolare tutti quei commercianti che, nonostante l’emergenza in corso che ne ha imposto la chiusura forzata, hanno comunque dovuto pagare il canone di locazione dell’immobile ove esercitano la propria attività commerciale.Tali soggetti, dopo aver pagato effettivamente il canone del mese di marzo 2020 (l’agevolazione potrebbe essere estesa in conseguenza della proroga della chiusura forzata, per ora, al 4 maggio) potranno ottenere all’atto del pagamento delle imposte uno detrazione pari al 60% dell’ammontare del canone.
Da precisare infine che, allo stato, la misura riguarda solo i commercianti che abbiano in affitto immobili appartenenti alla categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).      

CONCLUSIONI
In conclusione si può affermare che l’applicazione degli istituti dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione (art. 1256 c.c.) o dell’eccessiva onerosità della stessa (art. 1467 c.c.), per giustificare la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, può presentare (sopratutto il primo) delle criticità, che sono state evidenziate nel relativo paragrafo, e vanno quindi attentamente valutate caso per caso, essendo da escludere un applicazione generalizzata a tutte le fattispecie.
Ciò che sicuramente è possibile (e opportuno) fare è intavolare una trattativa col locatore dell’immobile che, in conseguenza delle note è gravose difficoltà ormai generalizzate che il contenimento della pandemia sta provocando, porti ad eventuale riduzione dei canoni di locazioni relativi al periodo in argomento ed una dilazione del pagamento degli stessi.
Ciò anche in ossequio al dovere di solidarietà tra i consociati (art. 2 della Costituzione) nonché al dovere di comportarsi con correttezza e buona fede nei rapporti contrattuali (artt. 1175 e 1375 c.c.).

Per maggiori informazioni contatta lo Studio.